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¿Qué medidas pueden adoptar las comunidades para evitar las viviendas turísticas?
Antes de empezar, es importante señalar que el Decreto 79/2014, de 10 de julio, de la Comunidad de Madrid, define las Viviendas de Uso Turístico como:
“Aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.”
En este sentido, el alquiler de los pisos turísticos se realiza por particulares o por agencias y las estancias no pueden superar el límite de un mes.
Actuaciones de la comunidad en relación a las viviendas de uso turístico
Cabe señalar dos situaciones:
- Cuando en el edificio no se desarrollan actividades de uso turístico
- Cuando en el edificio ya se desarrollan actividades de uso turístico
En el primer caso, sobre si las comunidades de propietarios pueden prohibir o no a los vecinos que oferten sus pisos para los turistas hay diversidad de criterios entre tribunales. En algunos casos concluyen que en el voto es necesaria la unanimidad y, en otros, las tres quintas partes.
Una sentencia reciente de la Audiencia Provincial de Córdoba exigía la unanimidad de los dueños. Su fallo concluyó con que la Ley de Propiedad Horizontal “no permite a los propietarios privar a sus vecinos de la posibilidad de destinar sus pisos al alquiler turístico”.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Pontevedra anuló recientemente una sentencia que declaraba nulo el acuerdo de una comunidad de vecinos para prohibir este tipo de alquileres en el vecindario por no haberse tomado por unanimidad. La resolución del tribunal avaló la tesis de que la ley permite adoptar este tipo de decisiones por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios.
Cuando en el edificio ya se desarrollan actividades de uso turístico
Por otro lado, en el que caso de que en el edificio ya se desarrollen actividades de uso turístico, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid señala que: “puede consultarse en la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid si la vivienda se encuentra inscrita como vivienda de uso turístico. Si no se encuentra inscrita, la comunidad puede denunciar los hechos ante este organismo. Denuncia motivada y documentada”.
Si se encuentra inscrita, la comunidad puede corroborar que cumple con los requisitos exigidos por la normativa vigente y que no ha habido ninguna alteración del contenido de la declaración responsable.
Además, también expresa que “puede informarse en el Ayuntamiento si el propietario cuenta con la preceptiva licencia para desarrollar en su finca este tipo de actividad y si cumple con la normativa urbanística vigente”.
En caso contrario, se procederá a denunciar los hechos ante el área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid y ante la Agencia de Actividades.
El CAF también recuerda que “si la comunidad ha denunciado los hechos ante la Administración Pública y no ha obtenido respuesta o ésta no ha sido satisfactoria, puede presentar una queja ante el Defensor del Pueblo para que actúe a modo de intermediario. Suelen tener un tiempo estimado de respuesta entre un mes y mes y medio aproximadamente”.
En cuanto a los tribunales civiles, el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que para su tramitación es necesario::
- Requerimiento fehaciente cese actividad por el presidente.
- Acuerdo de junta: mayoría simple.
El CAF indica al respecto que, “a través del procedimiento regulado en el art. 7.2 relativo a la acción de cesación, la demanda puede tener como base las siguientes causas”:
- Actividades prohibidas en los estatutos.
- Actividades ilícitas por incumplimiento de la normativa urbanística vigente. Daños en elementos o zonas comunes del edificio.
