¿Cómo me afecta la Ley de Propiedad Horizontal?

Seguro has oído hablar de esta ley en muchas ocasiones, y por eso hoy te contamos todo lo que necesitas saber sobre ella. En España, más de 18 millones de familias viven en comunidades de propietarios. Y la norma que regula sus relaciones, derechos y obligaciones es la Ley de Propiedad Horizontal.

Para poder hacer frente de los trámites diarios que conlleva ser propietario, es fundamental que la conozcas en detalle. Por eso, empecemos por qué es la propiedad horizontal.

En el artículo 396 del Código Civil la define como: “Las diferentes viviendas o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute».

¿Cuándo se aplica?

El artículo 2 de la ley señala que se aplica siempre que existan elementos comunes en el edificio. Además, en el artículo 5 añade que también afecta a los complejos inmobiliarios privados que se establecen en la ley (urbanizaciones con instalaciones deportivas en común, piscinas, etc.).

¿Cuáles son los elementos comunes de una comunidad de propietarios?

La respuesta es más compleja de lo que puede parecer a simple vista. Estos elementos se indican en el artículo 396 del Código Civil:

El suelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.

Sin embargo, esta no es una lista cerrada, sino que hay más aspectos comunes. Y es que un mismo elemento puede ser privativo, común o ambos, como por ejemplo ocurre con las terrazas de uso privativo que son, a su vez, cubierta del piso inferior. En estos casos, si tenemos dudas, tenemos que concretar e interpretar si se trata de un elemento que resulta esencial o no para el uso y disfrute de los pisos y locales del edificio.

¿Qué dice la Ley sobre las derramas?

La derrama es la contribución económica que le corresponde a cada vecino abonar como consecuencia de un acuerdo adoptado por la Junta con relación a un gasto extraordinario. En este sentido, los gastos comunes más frecuentes tienen que ver con arreglos del portal, rotura de elementos comunes, obras necesarias para poder pasar la Inspección de Eficiencia Energética (IEE), etc.

La aprobación de esos gastos extraordinarios debe realizarse en una junta de propietarios.

Y cabe destacar que no todos los vecinos pagan lo mismo en una derrama. La Ley de Propiedad Horizontal recoge que la cantidad a pagar se realizará según el coeficiente del piso. En otras palabras, según los metros útiles de la vivienda frente a la totalidad del edificio.

Además, el artículo 17.11 de la Ley establece que “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».

¿Qué dice la Ley sobre los ruidos?

Aunque son los ayuntamientos los que determinan la normativa por la se regulan los ruidos en las comunidades de propietarios,  la Ley de la Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2, que señala: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

La mayoría de las normativas municipales delimitan que solo se podrá hacer ruido en casa de lunes a viernes de 8 a 21 o 22 horas. Si es fin de semana o festivo, los horarios se reducen, y solo se puede hacer ruido de 9:30 a 21:00 horas.

Si se trata de obras y requieren el uso de maquinaria, el horario se reduce hasta las 8. Y puedes llegar hasta un límite de 35 decibelios en el horario diurno, y 30 en el nocturno.

Novedades de la Ley en del 2022

La Ley 10/2022, de 14 de junio, establece nuevos derechos y obligaciones de los propietarios y novedades en materia de rehabilitación energética. En este sentido, se prevé un régimen de mayoría simple para la adopción de acuerdos que tengan como objeto la realización de tales obras, así como para la solicitud de ayudas y financiación que sean necesarias para su desarrollo.