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Quién paga las reparaciones por filtraciones en las terrazas

2023-01-18

Con la llegada del frío y las lluvias, a los Administradores de Fincas Colegiados les envían numerosos avisos de filtraciones o deficiencias de impermeabilización en las comunidades que administran. Y esta se convierte en una de las preguntas más comunes entre todos los propietarios. 

Por ello, en caso de filtraciones o humedades, es importante determinar si son un elemento común o son una propiedad privada del dueño de la casa.

Si se da la situación que en una terraza de un propietario que no aparece en sus escrituras como privativa expresamente y, según los estatutos de la comunidad, tiene la consideración de elemento común —aunque dicho vecino tenga el uso y disfrute por ser el único que puede acceder a ella—, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid responde:

“El artículo 396 del Código Civil señala entre los elementos comunes que componen una Comunidad de Propietarios, las terrazas de los edificios, y lo son así habida cuenta que tienen la consideración de cubierta del edificio y en efecto lo son, unas respecto a las de las plantas inferiores”. 

Por ello, en el caso en que las terrazas son consideradas elementos comunes de uso privativo, “corresponde a la Comunidad de Propietarios la reparación y conservación de todos sus elementos —solados, rodapiés, perímetros y anclajes de barandillas, sumideros, impermeabilizaciones y forjados—, salvo que existan pruebas inequívocas de un mal uso o de una acción directa por parte del usufructuario en el daño ocasionado, en cuyo caso sí le sería exigible la reparación del mismo. 

Señala el CAF Madrid que, “solamente en el caso en que las terrazas tuvieran la consideración de privativa en cuanto al dominio, debería el propietario responsabilizarse del mantenimiento y reposición del solado, rodapiés y perímetros y anclajes de barandillas, dado que lo existente bajo el solado -impermeabilización y forjado- se consideran parte estructural y, por tanto, elemento común del edificio”. 

En resumen, si la filtración es causada por el mal mantenimiento por parte del inquilino será el responsable de pagar las reparaciones. Sin embargo, si la filtración es causada por defectos en la construcción, en las instalaciones del edificio o por falta de conservación, será responsabilidad de la Comunidad de Propietario. 

Desde PortalPRO recomendamos revisar las condiciones de las escrituras para determinar quién es responsable de pagar las reparaciones.